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三四线城市房地产市场或向好 城市化为根本动力

来源:中国经济时报发布时间:2017-01-11 10:02

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当前,我国一二线城市房地产市场比较活跃。相对而言,三四线城市房地产市场受需求有限和库存影响,发展较为滞后甚至不太乐观。不过,戴德梁行华北区董事总经理王盛在接受中国经济时报记者采访时却看好2017年三四线城市房地产市场。

戴德梁行最近发布的研究报告显示,北京(楼盘)写字楼市场需求旺盛,租金持续上涨,并带动产业园区发展。截至2016年第四季度,北京五大核心商圈甲级写字楼按建筑面积计算的有效净租金达每月每平方米人民币409.5元。戴德梁行预计,“房产税”将带动未来租金新一轮上涨。

北京产业园区近年来凭借大面积、低租金、优惠的政策、舒适的绿化环境等越来越受到租户的青睐。该机构预计,未来几年北京成熟产业园区将继续受到企业青睐,次级产业园区也将继续发展壮大。产业园区需求依然强劲,租金将继续呈上扬态势。

2016年北京零售市场新开业项目预租率基本都维持在95%以上,且呈现出明显的“社区服务型”特点,预计未来越来越多的实体商业会融入社区,并与线上平台、物流配送等一起,在社区内形成一个跨界共生的新型商业运作模式。

总体来看,北京、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)四大一线城市房地产刚性需求巨大,无论是优质写字楼还是普通住宅产品,基本都是供不应求,以省会城市为核心的二线城市房地产也不用太担心,关键是三四线城市房地产市场去库存压力一直较大。

王盛表示,三四线城市的发展动力跟一二线城市不一样,前者的投资需求很有限。三四线城市最根本的动力是城市化,农村人口进入三四线城市以后才能有去化。因此今年三四线城市房地产市场走势有可能比一二线城市好。

值得注意的是,中国 指数研究院近日公布2017年中国房地产市场趋势展望的研究报告。根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析,该机构预计2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调,新开工小幅下降,投资低速增长”的特点。

在需求方面,2017年是本轮房地产周期的末期,商品房销售面积受到政策、货币环境的影响,将出现回调,预计全年降幅将在12.8%到14.8%,其中一线及二线城市销售面积将呈现下降,二线城市降幅较为显著,三四线城市市场波动平缓。

在供应方面,鉴于一二线城市销售回落,新开工意愿也不足,而前期土地成交处于低位,将使全国新开工出现小幅下降,预计全年降幅在3%以内。但预计2017年企业补仓意愿加强,推动投资增长,该机构测算房地产投资增速在2.5%到4.5%。

在价格方面,需求回调导致价格有所下跌,预计今年全年跌幅在1.9%到3.9%。

“2017年,我们对于一二线城市楼市的整体判断是量价进入调整阶段,但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代,新房开发建设的市场空间不断被压缩,城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题,租房市场也有望成为行业新机遇。”中国 指数研究院认为,二线过热城市房价空间被透支,“量价回调”成大概率事件,但具备产业和人口支撑的城市,将成为下一个发展的风口。

另外,天津(楼盘)、武汉(楼盘)和郑州(楼盘)受益于城市群发展,城市潜力逐渐显现,楼市进入平稳增长周期。西部节点型城市发展有望进入新阶段,房价尚属相对洼地,如重庆(楼盘)、成都、西安(楼盘)等城市。位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市,房地产市场发展仍具备潜力。

三四线城市房地产市场或向好 城市化为根本动力